Земельное право

  • Необходимость межевания при наличии кадастрового паспорта

    Российское земельное законодательство постоянно меняется. Граждане без юридического образования путаются в поправках. Им трудно разобраться, нужно ли межевание земельного участка, если есть кадастровый паспорт.

     
    Межевание земельного участка.
     
    Межевание земельного участка.

    Что установлено законодательством

    Земельные вопросы регулируются общепринятым кодексом. Он содержит статьи, дающие информацию о таких действиях с участками:

    • образование;
    • разделение;
    • выделение;
    • объединение;
    • условности по новым участкам;
    • изображения ЗУ на схемах.

    В 2008 г. было отменено обязательное межевание, но в 2018 г. государство запретило проводить любые сделки с ЗУ, не имеющим четких границ. У владельца его не отнимут, но подарить или продать участок не удастся.

    О межевании упоминается во многих законодательных актах:

    • "О дачной амнистии". Была введена упрощенная система регистрации участков без обязательного межевания, что привело к путанице между владельцами при ограждении занимаемых площадей.
    • "О регистрации прав на недвижимость". Закон предусматривает, что без межевания собственник не сможет проводить сделки со своим владением.
    • "О кадастре". Было подтверждено, что участки, не имеющие точных границ, нельзя зарегистрировать в кадастровой организации.

    Во избежание конфликтных ситуаций с соседями или контролирующими органами межевание лучше делать.

    Разница между кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРН

    В кадастровом паспорте перечислены технические характеристики земельного участка. В случае проведения межевания эти данные будут необходимы.

     
    Образец кадастрового паспорта.
     
    Образец кадастрового паспорта.

    До начала 2017 г. владелец объекта получал КП при постановке недвижимости на государственный учет.

    В паспорте были указаны:

    • Местоположение объекта.
    • Кадастровый номер и дата регистрации в ЕГРН.
    • Площадь участка и его предназначение.
    • Чертеж с видом из космоса и с указанием границ и поворотных точек.
    • Ограничения и обременения, если таковые имелись.
    • Сведения о специалистах, изучавших территорию.
    • Стоимость, установленная государственным кадастром.

    Начиная с 2017 г. вместо кадастрового паспорта выдают выписку из ЕГРН. В ней собраны все данные о владельце и его наделе. Ранее полученный КП действительный, но при любых манипуляциях с недвижимостью юридические лица, банки, участники сделки потребуют документ из ЕГРН.

    Выписка содержит главную информацию о территории:

    • Ф.И.О. правообладателя или правообладателей.
    • Месторасположение и технические характеристики.
    • Кадастровые номер и стоимость.
    • Установленные ограничения или обременения.
    • Изменения статуса собственника.

    К выписке из ЕГРН прилагается план участка. Документ полностью заменяет кадастровый паспорт и надежнее защищает землевладельца.

     
    Образец выписки из ЕГРН.
     
    Образец выписки из ЕГРН.

    С какой целью делается межевание при наличии паспорта

    Тот, у кого на руках только старый КП, может распоряжаться своим участком в ограниченном порядке, используя землю лишь в эксплуатационных целях. Закон не будет преследовать собственника за это, спешить с межеванием необязательно.

    Но может произойти ситуация, когда участок надо будет срочно продать, подарить или передать по наследству.

    Покупатель окажется предусмотрительным, обратится за консультацией к опытному юристу, который познакомит его с нововведениями. Выяснится, что собственник юридически не обладает правом на продажу.

    Начнется спешная подготовка к межеванию. При этом не исключены разбирательства по прохождению границ, спор может потребовать судебного вмешательства, возникнут непредвиденные расходы. Хозяин пропустит момент хорошей сделки, потратит нервы.

    Поэтому, если уже есть кадастровый номер, лучше заранее проверить, проводилось ли межевание при его получении.

    Особенности для СНТ

     
    Межевание СНТ.
     
    Межевание СНТ.

    В садовых некоммерческих товариществах кадастровый номер на участок чаще всего выдавался без фиксирования границ. И недобросовестные владельцы иногда самовольно занимают часть соседских наделов. В этом случае собственникам нужно обратиться в администрацию дачного кооператива, где находится карта, на которой вся земля СНТ разграничена по участкам.

    Порядок обозначения границ в СНТ несколько отличается от межевания участков, принадлежащих одному собственнику. Любые организационные вопросы должны решаться единогласно.

    Необходимо провести собрание и донести до всех, что, если участок стоит на кадастре, все равно нужно зафиксировать границы.

    Цели межевания:

    • уточнение территориальных границ;
    • недопущение споров о самозахвате;
    • юридическое оформление права владения;
    • предоставление законного основания для расширения выделенной площади;
    • выдача разрешения на жилое строение.

    После принятия решения о разграничении общим голосованием выбирают инженерно-геодезическую организацию, которая будет заниматься межеванием. Для обращения к специалистам надо при себе иметь:

    • Свидетельство на право владения участком.
    • Удостоверение, подтверждающее статус собственника, или договор купли-продажи.
    • Схема, заверенная администрацией.
    • Решение, принятое на общем собрании, о выборе действующего председателя.

    Пока не установлены границы, любые постройки на принадлежащей собственнику земле могут быть признаны самостроем.

    Есть ли исключения

    До 2018 г. законодатели рекомендовали межевание, но не настаивали на его проведении. Зарегистрировать свою недвижимость в кадастре можно было без указания границ. Такой подход к земельным наделам приводил к неприятным ситуациям.

    В новом законодательстве не указано, что собственник обязательно должен устанавливать границы земельной недвижимости. Он может использовать ее по своему усмотрению до той поры, пока не соберется продать.

    У граждан часто возникает вопрос о возможности законных действий с земельными наделами без межевания.

    Ситуации, когда могут быть исключения:

    • Купля-продажа. Покупая недвижимость с неустановленными границами, новый владелец берет на себя ответственность по дальнейшему межеванию. Это отражается в договоре. Но найти такого покупателя будет сложно.
    • Аренда. Чаще всего арендатором выступает муниципалитет. Приобретателю придется поучаствовать в торгах. На торги выставляют заранее разграниченные наделы.
    Подробнее
  • Возможность изменения границ участка после проведения межевания

    Процедура межевания может проводиться по инициативе заказчика или в результате плановой проверки кадастровой службы. Она представляет собой определение площади владения с помощью специального оборудования. Впоследствии у гражданина может встать вопрос о том, как изменить границы земельного участка после межевания.

     
     

    Законные причины изменения границ

    В соответствии с ФЗ №221 от 24 июля 2007 г. для каждого надела устанавливаются индивидуальные показатели. К ним относятся точки границ надела, а также общая площадь территории. Эти данные определяются при проведении межевания. Основанием к ее осуществлению является несоответствие площади территории земли в кадастре и документации собственника.

    Причинами изменения информации в ЕГРН могут стать:

    • осуществление межевания;
    • вступление в права собственника нового лица и перераспределение участка (процедура наследования, дарения, покупки);
    • дачная амнистия.
    Площадь владения может как расшириться, так и уменьшиться.
     
     

    Законные основания, по которым можно изменить границы:

    • Увеличение площади владения путем присоединения муниципальной земли. При этом территории должны быть смежными.
    • Исправление несоответствий в кадастре.
    • Покупка недвижимой земельной собственности у частника. Допускается присоединение только смежных земель.
    • Допустимое превышение площади при межевании согласно ФЗ №218. Законом установлены предельные размеры изменения. При этом следует избегать наложения участков друг на друга.

    Спорные ситуации

    Если после межевания участок стал больше, владельцы могут столкнуться с рядом сложных ситуаций:

    • Кадастровая палата отказывает в регистрации земли. Это может произойти вследствие: обнаружения несоответствий в бумагах собственника или в кадастре, пересечения границ других наделов или их наложения, предоставления неполного набора документации и т.д. Для решения проблемы достаточно исправить ошибку и вновь подать заявление в кадастровую палату.
    • Соседи несогласны с расположением границ. Для решения вопроса нужно поднять архивные документы и разрешить ситуацию.
    • Самозахват земли. За данное нарушение для граждан предусмотрены штрафы от 5000 руб. Однако в случае долгосрочного пользования бесхозными землями (более 5 лет) можно зарегистрировать право собственности на них.
     
     

    Допустимое превышение или убывание изначальной площади

    После решения вопроса о том, как увеличить площадь земельного участка после межевания, необходимо определить предельный размер площади территории.

    Согласно правилам землепользования (ПЗЗ), а также ст.30 и 38 ГрК РФ площади земель частных собственников строго установлены в субъектах России местным самоуправлением. Каждая территория имеет соответствующий градостроительный регламент. В нем прописаны виды разрешенного использования наделов и их допустимые размеры.

    Если в регионе предельно допустимое превышение или убывание территории не установлено, то таковым считается 1/10 или менее от уже имеющейся в собственности. Если при расширении участка его площадь увеличилась больше допустимого, владелец может отказаться от присоединения или выкупить дополнительную территорию.

    Процедура исправления кадастра в общем

    Процедура исправления кадастра закреплена законодательством РФ и представляет собой пошаговый алгоритм действий:

    • В первую очередь необходимо заказать процедуру межевания, в результате которой специалист устанавливает точные границы и площадь территории. Далее происходит согласование с соседями.
    • Заказчик подает заявление в Реестр и информацию о границах. Это нужно для внесения данных об участке в кадастр.
    • После обновления данных заявитель получает выписку из ЕГРН. В ней будут отображены обновленные сведения о площади частной собственности.
     
     

    Действия при увеличении участка

    Если при межевании участок оказался больше, действия собственника можно поделить на 2 категории:

    • происходящие без оформления земли;
    • требующие регистрации прав на землю.
    К первой категории относится исправление несоответствий в кадастре. При этом инициатором проверки может выступать как кадастровая палата, так и собственник. Ко второй категории относятся ситуации, при которых площадь увеличилась за счет других смежных территорий.

    Земельный надел не может быть расширен, если при этом будет превышен его максимально допустимый размер (согласно регламенту земель). Площадь также не может стать больше за счет наделов несоответствующей категории. Это значит, что нельзя расширить площадь сельскохозяйственных земель за счет прибавления территории лесохозяйственного назначения.

    Прибавление прирезок

    Самый распространенный способ увеличения территории - с помощью перераспределения земель государственной собственности. По-простому это называется оформлением прирезок. Юридическая правомерность способа обоснована в Земельном кодексе РФ (ст.39). Перераспределение осуществляется для исключения изломанности границ.

     
     

    Алгоритм осуществления прирезки:

    • Подача заявки о перераспределении территории в орган местного самоуправления.
    • Получение согласия и Постановления об утверждении новой схемы участка.
    • Приглашение кадастрового работника для проведения межевания.
    • Утверждение межевого плана в кадастре.
    • Установление цены выкупа земли.
    • Оплата присоединяемой земли заявителем.

    Участок, образованный по типу прирезки, не должен оказаться больше максимально установленного размера земли данного типа.

    Если участок не в собственности

    Чтобы увеличить территорию надела за счет смежных участков (муниципальных или соседских), предварительно необходимо их приобрести. В таком случае перед тем как оформить землю в собственность, заключается соглашение купли-продажи территории с администрацией населенного пункта или соседом. После оплаты дополнительных метров надел будет расширен за счет приобретенной земли.

    Закрепление за гражданином дополнительной территории возможно при соблюдении следующих условий:

    • в субъекте не регламентирован минимальный размер надела;
    • прибавляемая территория составляет не более 10% от уже имеющейся в собственности;
    • получившийся надел не оказался больше максимально допустимого по регламенту.

    Что делать при уменьшении надела

    Территория земли может уменьшиться в случае:

    • устранения ошибок в кадастре;
    • наличия претензии соседей о нарушении границ;
    • раздела земель;
    • отчуждения территории.

    При возникновении любой из описанных ситуаций есть 2 пути. Можно принять изменения, составив акт согласования границ. Однако можно не подтверждать уменьшение и дополнительно уточнить информацию.

    Крайняя мера - это обращение в судебное учреждение общей юрисдикции с иском. Далее по решению суда будет назначена соответствующая экспертиза.

    Случаи изменения ранее установленных границ земельного надела нередки. Это происходит из-за того, что с каждым годом технология проведения межевания становится все точнее. В результате данные в кадастре и полученные цифры могут различаться. Порядок действия при изменении размера надела закреплен законодательством нашей страны. При этом производится уточнение границ. А что делать после межевания - решает собственник.

    Подробнее
  • Можно ли получить кадастровый паспорт на участок без межевания?

    Все участки земли подлежат регистрации. Таково требование закона. Таким образом контролируется целевое использование наделов и предотвращаются возможные конфликты между хозяевами. Постановка земельного участка на кадастровый учет без межевания - один из вариантов данного процесса.

    Оформление обойдется дешевле, т. к. не потребуется заказывать специалистов для проведения межевания. Но при этом в силу вступают законодательные ограничения для владельца.

     
     

    Мнение законодательства

    Земельный кодекс Российской Федерации - основной документ, который призван регулировать вопросы прав владения на землю.

    Глава №1 данного документа посвящена регламентированию выделения участков:

    • разделение на участки - ст. 114;
    • выделение наделов - ст. 115;
    • слияние участков - ст. 116;
    • требования к нововыделенным наделам - ст. 119.

    Кроме Земельного кодекса РФ, действия с землей попадают под законы:

    • О "Дачной амнистии" (ФЗ № 93). Он оговаривает возможности постановки надела на учет по упрощенным критериям, т. е. без межевания.
    • "О регистрации прав на недвижимость" (ФЗ № 122). Он гласит, что должны быть установлены границы земельного участка, иначе регистрация невозможна. В то же время допускаются исключения из этого правила: площади под сады и огороды, под индивидуальное жилищное строительство, наделы, уже стоящие на учете или находящиеся в долевом пользовании, и т. д.
    • "О государственном кадастре недвижимости" (ФЗ № 221). Он определяет, что с 1 января 2018 г. без размежевания кадастровый документ заказать невозможно. В данный закон внесены дополнения (ФЗ № 447), отменяющие все действующие до 01.01.2018 г. исключения.

    Не так давно принят Федеральный Закон от 02.08.2019 № 267 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который продлевает действие ФЗ № 93 "О дачной амнистии" до 1 марта 2021 г.

    Нетрудно заметить, что между принятыми законами выявляются противоречия по вопросу, можно ли получить кадастровый паспорт без межевания. Ответ важен для собственников земли, т. к. от этого зависит возможность проведения сделок.

    Связь межевания и кадастра

     

    Межевание проводится для точной геодезической привязки границ земельного надела на местности. Процедуру имеет право проводить инженер-геодезист, имеющий лицензию и допуск к такому виду работ. Содержание работы заключается в определении точек поворота и положения линий границ на местности с закреплением реперами. Составляется межевой план.

    Обязательным требованием является уведомление соседей (владельцев соседних участков) о результатах межевания. Если претензии с их стороны отсутствуют, то составленный акт согласования граничных линий участка визируется всеми заинтересованными сторонами.

    Результаты межевания выделенной площади вносятся отдельным пунктом в т. н. кадастровый паспорт. Старая форма документа аннулирована и заменена выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

     
     

    Список всех земельных участков (государственный кадастр недвижимости, или ГКН) ведет «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» (Росреестр). Подчиненной структурой данной организации является Федеральная кадастровая палата» (ФКП). Она имеет свои отделения в каждом регионе РФ.

    ФКП отвечает за проводку документов ГКН.

    Основными ее функциями являются:

    • формирование кадастровых дел;
    • занесение материала в ЕГРН;
    • предоставление сведений гражданам и организациям;
    • хранение данных в бумажном и электронном вариантах;
    • ведение дежурных карт.

    Нелишним будет знать, как поставить в очередь на регистрацию в Росреестре вновь полученный надел. Срок постановки составляет 2 года с момента заключения договора у государства.

    При вступлении в силу требований закона ФЗ № 221 с 1 марта 2008 г. обязательное межевание земельных участков было упразднено в связи с выходом акта "О дачной амнистии" (ФЗ № 93).

    Это способствовало появлению множества наделов, которые были поставлены на учет с присвоением кадастрового номера, но для которых точные границы должным образом не были обозначены.

     
     

    Возможность получения кадастрового паспорта без межевания

    С 1 января 2018 г. проводить работы по межеванию для всех участков обязательно.

    Учитывая продление действия упрощенной схемы регистрации (ФЗ № 267), можно провести ее без этой дорогостоящей работы.

    До 1 марта 2021 года допускается поставить на кадастровый учет и (или) зарегистрировать право на жилой дом, возведенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства.

    Это можно сделать на основании технического плана и правоустанавливающего документа на надел при условии, что в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на тот участок, где построены сооружения.

     
     

    Необходимые документы

    Для регистрации по упрощенной процедуре (т. е. без фиксации граничных линий участка), необходимо подготовить следующие документы:

    • Паспорт собственника (удостоверение личности).
    • Подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т. п.).
    • Топоплан территории (если есть).
    • Сведения об ограничениях (ипотечный или кредитный договор, если есть).
    • При долевом владении - акт о согласовании границ использования.
    • Информацию о сооружениях (если есть).
    • Справку о привязке участка к категории назначения земель.
    • Кассовый чек об оплате пошлины.

    Следует обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) и написать заявление по предложенной форме. Заявление можно подать также через МФЦ или портал Госуслуг. Имеющиеся документы следует отдать в ФКП для фиксации в Росреестре.

    На руки заявитель получает расписку с указанием даты выдачи кадастрового документа. Получить его может как сам собственник, так и его представитель, имеющий заверенную доверенность.

    Стоимость процедуры

    Составление кадастровых документов занимает 5 дней. Если заявка подавалась через МФЦ, срок возрастает до 8 дней. Стоимость услуги (госпошлина) неодинакова для физических лиц и организаций.

    Оформление документа в электронном виде для юридических лиц стоит 300 руб., а для физических - 150 руб. Если нужен бумажный вариант, то организации придется заплатить 600 руб., в то время как рядовой гражданин заплатит всего 200 руб.

     
     

    Когда межевание необходимо для внесения объекта в кадастр

    Стоимость процедуры межевания в среднем меняется от 15000 руб. до 30000 руб., в зависимости от площади надела и др. условий.

    Это достаточно дорого, но необходимо, если:

    • Положение граничных линий участка не зафиксировано (была регистрация по упрощенной схеме).
    • Выделенная площадь не имеет ограды.
    • Имеются претензии со стороны соседей к границам участка. Нужно помнить, что суд всегда встает на сторону хозяина, имеющего кадастровый план.

    Проведенное межевание дает право владельцу на сдачу надела в аренду и его продажу. Он может поделить землю между несколькими владельцами, передать право собственности другим лицам и заключать иные, предусмотренные законом сделки.

    Подробнее