Имущественное право

  • Какие существуют возможности приватизации нежилого помещения?

    Приватизация нежилого помещения - это законная передача прав на недвижимость нежилым фондом юридическому или физическому лицу (или группе лиц). Это требуется, когда частный предприниматель или фирма арендует площадь для ведения бизнеса. Владелец такого помещения получает правоустанавливающий документ, подтверждающий передачу объекта. Процедура оформляется платно через федеральные органы в области государственной регистрации или его территориальные представительства.

     
     

    Законна ли приватизация нежилого помещения

    Регистрация нежилой недвижимости - законная процедура, которая регламентируется Гражданским кодексом РФ и ФЗ №159 и №178. Дополнительно 21.12.1993 г. президент РФ издал Указ №2284, в котором был описан порядок действий проведения сделки в зависимости от региональных требований.

    Нежилая не приватизированная недвижимость относится к нежилому фонду. В эту группу входят объекты, которые используются для любых целей, кроме проживания: офисы, склады, больницы и т.д. Приватизацию можно оформить только платно.

    Под какие нужды возможно получить помещение

    Предназначение нежилого помещения - это цель, с которой используется приватизируемый объект недвижимости. Назначение отражается в документах и определяет, какая деятельность может или не может быть организована на данной площади. Еще на этапе строительства для каждого помещения указывается его целевое использование.

    Не все нежилые объекты могут быть переданы в частную собственность граждан. Приватизация может быть оформлена на те объекты, которыми не распоряжается государство, например:

    • предприятия;
    • офисы;
    • образовательные и медицинские учреждения;
    • развлекательные центры;
    • культурные объекты;
    • аптеки;
    • павильоны, предназначенные для торговли;
    • природные объекты;
    • участки земли и т.д.
     
     

    Нельзя использовать помещение не по назначению. Это обусловлено особенностями каждого из них: устройством противопожарной системы, подведенными коммуникациями, обеспечением санитарно-гигиенических условий и т.д.

    Свидетельство о праве собственности

    Существует 2 типа документов, которые нельзя путать: правоподтверждающие и правоустанавливающие. Первый подтверждает тот факт, что гражданин владеет данной недвижимостью, официально доказывает это. Второй объясняет, на каких основаниях человек вступил в права владения объектом.

    До 14 июля 2016 г. правоподтверждающим документом, выдаваемым на руки нового владельца, было свидетельство о государственной регистрации права. С 15 июля 2016 г. таким документом считалась выписка из ЕГРП. С 1 января 2017 г. - выписка из ЕГРН.

     
     

    Права на владение помещением могут вступить в силу на основании различных правоустанавливающих документов: договор о переходе права владения другому лицу, решение суда, свидетельство о вступлении в права по наследству и т.д.

    Наличие подобного документа у гражданина не подтверждает его назначение на владение объектом, оно обязательно должно быть зарегистрировано.

    Преимущества и недостатки процедуры

    Начиная процедуру приватизации нежилого помещения, необходимо обдумать все положительные и отрицательные стороны этого процесса. К преимуществам можно отнести:

    • перевод объекта из нежилого фонда в жилой;
    • отсутствие необходимости платить арендную плату;
    • возможность распоряжаться площадью по своему усмотрению: сдача в аренду, ведение бизнеса и т.д.;
    • возможность сделать перепланировку по желанию.

    Недостатки приватизации:

    • необходимость плачивать налоги;
    • содержание помещения: оплата услуг коммунальных служб и ремонта.
     
     

    Приватизация нежилого помещения

    Нежилое недвижимое имущество становится частным владением на платной основе. Часто организуются аукционы или тендеры для определения будущего владельца.

    Для арендаторов предусмотрено приоритетное право на выкуп объекта. Для этого должен быть заключен договор аренды. Если арендаторов несколько, преимуществом обладает тот, кто снимал помещение на протяжении 3 и более лет.

    Процедуру приватизации определяют два фактора:

    • кто вступает во владение имуществом (гражданин или организация);
    • нахождение недвижимости (отдельное здание или помещение в жилом доме).

    После согласования кандидатуры нового владельца объекта между ним и муниципалитетом заключается договор передачи прав, где подробно описывается передаваемое имущество.

    Обязательно должны быть указаны его наименование, реквизиты, площадь, кадастровый номер. Еще в документе прописывается основание, по которому новый владелец вступает в права.

    Какие документы понадобятся

    Необходимо подготовить 2 комплекта документов:

    • В региональную администрацию.
    • В Росреестр.
     
     

    Обращаться в органы правления можно при наличии:

    • документа, удостоверяющего личность или учредительных документов организации;
    • договора на аренду недвижимости (можно копию);
    • технического паспорта объекта или выписки из ЕГРН;
    • заявления на приватизацию объекта (в нем отражаются сведения об органе, принимающем решение о приватизации, паспортные данные потенциального покупателя, основания для оформления права собственности, список прилагаемых документов);
    • квитанции или чека об оплате государственной пошлины.

    Предпочтительно, чтобы заявитель лично подавал документы.

    Стоимость процедуры

    Расходы определяются кадастровой стоимостью недвижимости. Если помещение оформляется на физическое лицо, владелец может воспользоваться рассрочкой и вносить платежи частями.

    Государственная регистрация права собственности облагается госпошлиной. Для граждан - 2 тыс. руб., для юридических лиц - 22 тыс. руб.

     
     
    Помимо этих платежей органы государственного управления берут плату за оказание своих услуг. Сумма зависит от региона и прописана в договоре купли-продажи.

    Порядок действий при обращении

    Приватизация оформляется в несколько этапов:

    • Подготовка пакета документов.
    • Подача заявления в администрацию. Заявитель может подать документы сам или в лице доверенного (понадобится нотариально заверенная доверенность). Еще один способ - отправить бумаги заказным письмом.
    • Ожидание ответа по запросу (принято заявление или нет). Сначала комиссия определяет, будет ли объект передан в частное владение, а затем рассматривает кандидатуру заявителя. Ответ направляется в письменном виде и формируется в течение 2 месяцев.
    • Кадастровая оценка стоимости объекта. Объявленная стоимость не подлежит уменьшению, заявитель обязан заплатить ее. Но можно оформить рассрочку на 3 года. Для этого заключается договор, по которому владелец будет вносить платежи каждый месяц равными долями.
    • Покупка объекта - передача денежных средств. Лучше заплатить всю сумму сразу, т.к. в случае рассрочки будут начисляться проценты. Реквизиты для проведения платежа указаны в договоре с муниципалитетом. Оплата может быть наличной или безналичной. Для подтверждения внесения денег заявитель должен предъявить квитанцию.
    • Выдача администрацией документов: постановления, договора, акта приемки-передачи, кадастрового паспорта, плана, технического паспорта. Документы выдаются, как только поступит оплата.
    • Процедура государственной регистрации нежилого помещения - подготовка документов и направление заявления в Росреестр. Через месяц будет доступна выписка из ЕГРН - документ на право собственности.

    Длительность процесса

    Процедура длится от 90 дней и более. Важно не ошибиться во время подготовки документов: собрать весь нужный пакет, правильно составить заявление, чтобы оформление не затягивалось. Ускорить процесс можно платно.

    В течение первых 60 дней рассматривается заявление, принимается решение. За следующий месяц регистрируется право собственности в ЕГРН.

    Длительность процедуры увеличивается за счет периода сбора документов. На это у гражданина может уйти от 1 недели до 4-х. Важно помнить, что срок действия некоторых справок ограничен.

    Если приватизация осуществляется в рамках судебного процесса, она может растянуться до полугода.

    Возможные сложности

    Бывают случаи, когда относительно недвижимости существуют спорные вопросы. Тогда регистрация права собственности превращается в длительный и сложный процесс, который проходит через суд.

     
     

    Сложности при оформлении могут возникнуть по разным причинам:

    • Застройщиком не было оформлено право собственности на дольщика.
    • Нежилая недвижимость, которая является частью многоквартирного жилого дома, не может стать собственностью юридического лица.
    • При оформлении документов были допущены ошибки, либо бумаги были утеряны.
    • Между продавцом и покупателем была заключена сделка, противоречащая установленным законам.
    • Помещение уже было приватизировано владельцами квартир дома и используется ими.
    • Если помещение находится в жилом доме, а жильцы против открытия в здании торговой точки или развлекательного заведения.
    • Есть несколько арендаторов-претендентов, которые хотят владеть объектом.

    Действия при отказе

    Региональная администрация имеет право отказать заявителю. Это происходит, когда не соблюдены требования:

    • нет в наличии необходимой суммы для покупки объекта;
    • предприниматель отказывается выплачивать стоимость, установленную кадастровой палатой;
    • заявитель начинает торговаться и хочет снизить цену;
    • ошибки в документах;
    • отсутствие нужных документов.

     

    Если в процессе оформления собственности был получен отказ, нужно написать исковое заявление и направить его в отделение гражданского суда по месту нахождения недвижимости.

    В иске нужно прописать предмет обращения - право собственности на помещение и основание - доказательства того, что объект присваивается на законных основаниях, которые нужно изложить подробно. К иску нужно приложить все доказательные документы, например:

    • договор участия в долевом строительстве;
    • акт приемки-передачи объекта, как приложение к договору;
    • квитанции или чеки об оплате всех операций по сделке;
    • все имеющиеся справки и т.д.

    Судебный процесс длится от 1,5-2 месяцев. В случае положительного решения истец сможет приступить к оформлению права владения недвижимостью. Основанием для проведения процедуры является судебный документ с принятым решением. Перед этим нужно удостовериться, что объект был поставлен на кадастровый учет.

    Если в ходе судебного разбирательства был получен отказ, помещение выставляется на аукцион. Данная процедура регламентируется ФЗ №44 от 05.04.2013 г. Администрация организует торги, а потенциальные покупатели предлагают свою цену за недвижимость. Каждый из них должен внести 10% от первоначальной стоимости объекта, чтобы обеспечить свое участие. После завершения торгов залог возвращается. Победителем становится покупатель, предложивший большую стоимость. Главное условие - он должен оплатить всю стоимость сразу, рассрочка не предоставляется.

    Перед тем как оформить в собственность нежилое помещение нужно изучить закон и понимать все этапы приватизации. Рекомендуется пользоваться помощью юристов. Чтобы приступить к формированию пакета документов и составлению заявления, нужно уточнить требования в органах местного управления. Они могут разниться в зависимости от региона. Если в процессе оформления были допущены ошибки, процедура начинается сначала, либо полностью отменяется.

    Подробнее